Технический заказчик

Выполнение функций технического заказчика

Основной функцией технического заказчика считается решение комплекса мероприятий, конечной целью которых является обеспечение совместно с другими участниками инвестиционного процесса ввода в эксплуатацию готовой строительной продукции и производственных мощностей (выполнение функций заказчика). По данной задаче заключается Договор на выполнение функций заказчика, а мероприятия разделяются на следующие этапы:

1. Выбор строительной площадки

Выбор площадки строительства относится к функции заказчика-застройщика и осуществляется с привлечением генерального проектировщика. Генпроектировщик получает от технического заказчика, осуществляющего функции заказчика строительства, утвержденное в установленном порядке задание, проводит комплекс инженерных исследований, изысканий обеспечивающих исходными материалами разработчиков проекта, без которых невозможно правильно выбрать объемно-планировочные и конструктивные решения и разработать технико-экономическое обоснование предстоящего инвестиционного проекта, то есть выполнить функции заказчика надлежащим образом.
Основными изысканиями являются:

Топографо-геодезические изыскания обеспечивают данные для составления ситуационной карты района строительства и топографического плана строительства. Эти планы и карты дают представление о рельефе местности с точки зрения ее пригодности для строительства, а также служат исходными документами для планировочных и земляных работ.
Геологические изыскания. Важным исследованием является изучения геологического строения участка строительства и свойств грунтов: сопротивление сжимающим и сдвигающим усилиям, деформация грунтов, просадочность. Геологические условия площадки не должны вызывать больших затрат на устройство оснований и фундаментов.
Гидрологические изыскания предусматривают изучение наличия и влияния подземных и надземных вод, глубины и мощности водоносного горизонта, происхождения грунтовых вод, их качество, агрессивность, пригодность для питья и технических нужд.

Для сложных объектов строительства также проводятся:

Экономические;
Коррозионные;
Сейсмические изыскания.

2. Сбор исходно-разрешительной документации

С целью правового обоснования начала инвестиционной деятельности по объекту застройки заказчик-инвестор обязан подготовить, согласовать и утвердить в установленном порядке исходно-разрешительную документацию (ИРД). ИРД - изначальная документация, позволяющая заказчику-застройщику заключить с проектной организацией договор на проектирование объекта. Основанием для разработки ИРД является поручение префекта округа или главы администрации района, которое выдается на основании рассмотрения заявления заказчика-инвестора.
Примерный состав исходно-разрешительной документации:

Заключение по обследованию объекта недвижимости — содержит описание участка, размещение объекта относительно существующей застройки, характеристики объектов, расположенных на участке, наличие зеленых насаждений.
Эскиз №1. Определяет ориентировочные границы земельного участка, размещение участка и его габариты, границы благоустройства, границы компенсационного озеленения. На эскизе отражается существующая и перспективная застройка, предложения по сносу зданий. Эскиз подлежит согласованию: Префектурой округа, отделом подземных сооружений (ОПС) Мосгоргеотреста, НИиПИ Генплана.
Заключение по условиям проектирования — определяет ориентировочные технико-экономические показатели, требования и рекомендации к проектным решениям, в том числе по использованию подземного пространства, первых этажей здания, транспортному обслуживанию, использованию территории.
Заключения согласующих организаций. СЭС, ГО ЧС, Москомимущество, Москомприроды, экологическая служба и т.д.
Градостроительное заключение — итоговый документ содержит основные требования и рекомендации по размещению и объемно-пространственному решению объекта, рекомендации согласующих организаций, необходимые для оформления и для разрешения на проектирование и строительство (реконструкцию) объекта.

3. Получение технических условий на подключение к сетям и коммуникациям.

Заключение по инженерному обеспечению объекта. Содержит описание и схему городских сетей сооружений, без которых не может быть задействован объект.
Эскиз №2 — отражает требуемые для объекта нагрузки, схемы подключения к городским коммуникациям.
Усредненные технические условия присоединения — расчет содержит объем средств, передаваемых заказчиком на развитие головных инженерных сооружений и сетей инженерного обеспечения города.

4. Обеспечение проектной документации

Функцией заказчика является подготовка совместно с проектно-изыскательскими организациями исходных данных и задания на проектирование, которое он согласовывает с Префектурой, Москомархитектурой и другими организациями.
Перечень основных требований, которые должны быть указаны в задании на проектирование:

Общие данные

Основания для проектирования, исходные распорядительные и разрешительные документы.
Сведения об участке и планировочные решения.
Назначение и мощность производства.
Сроки начала и окончания строительства.
Источники финансирования строительства.
Стадийность проектирования.

Основные требования к проектным решениям

Генплан, благоустройство.
Архитектурно-планировочные решения.
Конструктивные решения.
Технологические решения и оборудование.
Внутренние инженерные системы и оборудование.
Наружные инженерные коммуникации, необходимость перекладки городских сетей.
Энергосберегающие мероприятия.

Дополнительные требования

Необходимость выполнения проектных решений по декоративному оформлению зданий, сооружений, интерьеров.
Необходимость выполнения в нескольких вариантах.
Требования по разработке защитных сооружений по заключению ГО ЧС.
Прочие требования. Необходимость обследования реконструируемого здания, проведения обмеров.

5. Функции заказчика в период строительства

До начала строительства:

Оформляет разрешение на строительство объекта.
Обеспечивает источники электроснабжения.
Контролирует результаты геодезических разбивок.

В период строительства:

Осуществляет функции технического надзора за качеством и соответствием выполняемых работ проектным решениям.
Фиксирует объемы выполненных работ.
Подписывает акты скрытых работ.
Обеспечивает контроль выполнения работ по замечаниям авторского надзора проектной организации.

6. Сдача объекта в эксплуатацию

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заказчик-застройщик обращается с заявлением в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, прикладывая к заявлению следующие документы:

Документы на земельный участок.
Градостроительный план земельного участка.
Разрешение на строительство.
Акт приемки объекта.
Документы, подтверждающие соответствие построенного (реконструированного) объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, подписанные лицом, осуществлявшим строительство;
Документы, подтверждающие соответствие построенного (реконструированного) объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
Схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей в пределах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.
Заключение органа государственного строительного надзора.

Орган исполнительной власти в течение 10-ти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, выдать соответствующее разрешение или указать причины отказа.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта.